築30年超のアパート不動産投資：融資期間10年間の挑戦

私の不動産投資の始まりは千葉県木更津市の一棟アパートから始まりました。
私は実家が築50年のかなり古い家に住んでいたので、あまり抵抗はありませんが、大学進学と同時に上京して、住む物件を決めるときに築10年でも少し古いという感覚を持っていました。

そのため、当時の私は築30年を超えている不動産を購入して賃貸に出すというのが全くイメージができません。

築30年？いやいや、そんな古い物件に住む人が本当にいるのか・・？

ただ、１都３県で不動産投資をする際にCFを出そうとすると、どうしても築年数が古い物件を選択するしかありません。

私のような持たざる者の選択肢としては、築年数の経過している高利回りアパートでキャッシュフローを出す戦略を取るしかなかったのです。

木更津市の利回り１8%のアパートを購入

私は最初の不動産投資として木更津市のアパートを2019年に購入しました。

物件検索で使用したのは楽待という不動産投資版SUUMOのようなポータルサイトで、1都3県の満室稼働中、高利回りのフィルターを介してこの物件を見つけました。

物件の古さはともかく、とにかく高利回りというところに魅力を感じで、すぐにポータルサイト経由から不動産会社へ問い合わせました。

問い合わせをしたらすぐに仲介の不動産会社から連絡がありました。

物件について詳しく聞いてみると当初は3400万円で売りに出されて買い付けが入っていたけど、ローンブレイクしてしまったとのことでした。

さらに担保評価が取りづらく、購入出来る人がなかなかいないため、売主が弱気になって2500万円に下げたばかりとのことでした。

私は早速新宿からバスに乗り、アクアライン経由で木更津市まで向かい、物件を視察しましたがその外観の古さを見て驚愕しました。

外観はかなりボロボロだし、物件の外壁にはポストがたくさんついているし、、（よくよく聞いてみると大量のポストは以前、登記場所としていろんな法人へ貸し出していたということでした。）

こんな物件買って本当に大丈夫か？騙されているじゃないだろうか・・

私にとって人生最初の不動産投資で、2500万円という決して安い金額ではないため、思わず尻込みしてしまったのです。

ただ利回りがすごく高く、これが本当だとしたら夢のキャッシュフロー月20万円も夢じゃない。

まあ、購入するかどうかは融資が承認されてから考えれば良いか。。

そう思った私は早速、日本政策金融公庫へ融資の打診をしたのでした。

ちなみに、なぜ私が月20万円のキャッシュフローを追っているかというのはこちらの私の自己紹介コラムをご覧ください。

日本政策金融公庫は門前払い

なぜ、日本政策金融公庫に融資打診をしたかというと、結論から言うとそれ以外の選択肢を知らなかったからです。

購入した当時は、Youtubeはエンタメ系ばかりで、大家さんが情報発信を積極的にしていない時代だったので、ネットで「不動産投資　融資」と調べると日本政策金融公庫が出てきました。

特に深い考えがあったわけでなく、軽いノリで、日本政策金融公庫へ今回の物件資料と私の源泉徴収票を持ち込み、アポなしで突撃したのです。

今の私ならアポなし訪問は考えられませんが、日本政策金融公庫の受付の方がざっくり木更津の物件の評価を調べてくれました。

「うーん、評価が低いので融資は厳しいですね。。」

私はまさかこんなにあっさり断られると思わず、面を食らいました。

「収益性の高い物件なので、そこを評価してくれませんか？」

食い下がった私に対して担当の方は少し困った顔を見せながらこう提案してくれました。

「この物件単体で融資をすることは出来ませんが、他に共同担保として提供できる物件はありませんか？」

所有している不動産は自宅しかなく、自宅は住宅ローンが付いていて担保に出せないと説明したら、第二抵当権でも良いとのことでした。

私はこの高利回りの不動産が購入できるならと、迷わず自宅の第二抵当権を差し出しました。

その結果、日本政策金融公庫から提案してもらった条件は融資金額２,500万円・金利1.6%、融資期間１０年です。

融資期間が１０年というのは、不動産投資の世界だとすごく短い融資です。

融資期間が短いというのは、毎月の返済金額が大きいということです。

不動産投資で10年間の返済期間に耐えられる物件は決して多くはありませんが、この木更津の物件であればこのショートな返済期間でも耐えられるのでした。

当時、この意思決定を多くの人に理解してもらえませんでした。

こんな不動産を購入して失敗だと言われたりもしました。

今このコラムを執筆しているのは2024年5月なので、ローンの残りは約5年となるので、半分の返済が終わったこととなります。

今まで、ローンの支払額が家賃よりも上回る逆鞘になったことはなく、ほぼ満室を維持し、毎月の収支は20万円弱黒字になっています。

さらに、不動産買取業社からは3300万円で販売して欲しいといった連絡もあり、今売却すれば残債を払い終わって2000万円は手元にキャッシュが残るような物件になっています。（私は朽ち果てるまで保有する戦略なので、売却することはあり得ませんが）

ただ、この不動産投資だけで、老後2000万円問題は解決するのです。

この成功体験から、私は不動産投資の魅力に取り憑かれて、さらに不動産投資を加速していくのでした。続く